การต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมาย ต้องทำอย่างไร

การต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมาย ต้องทำอย่างไร

การต่อเติมบ้านถือเป็นสิ่งที่พบได้ทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม โดยเฉพาะการต่อเติมหลังคาจอดรถด้านหน้าและพื้นที่ครัวด้านหลัง ซึ่งหากไม่ทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ก็อาจมีโทษถึงการจำคุกเลยทีเดียว เจ้าของบ้านจึงต้องศึกษาหลักการต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมาย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง

การต่อเติมบ้านคืออะไร
ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร) มาตรา 4 ได้นิยามคำว่า “ดัดแปลง” ให้หมายถึงการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่โครงสร้างหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ก่อสร้างไปแล้วให้เปลี่ยนไปจากเดิม ส่วนการต่อเติมบ้านคือคำที่ใช้เรียกกันโดยทั่วไป ซึ่งมีความหมายเดียวกัน

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการต่อเติมบ้าน
หัวใจสำคัญคือ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร
เนื่องจาก พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร คือกฎหมายที่ใช้ควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารให้เป็นไปอย่างเรียบร้อย มีความปลอดภัย มีการป้องกันอัคคีภัย และไม่รุกล้ำหรือรบกวนพื้นที่รอบข้าง การต่อเติมบ้านทุกหลังจึงต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้อย่างเคร่งครัด

ไม่สามารถต่อเติมบ้านจนเต็มที่ดินของตัวเอง
เจ้าของบ้านไม่สามารถต่อเติมบ้านจนเต็มมิดทั้งพื้นที่ หรือเต็มปิดทึบด้านหน้า ด้านข้าง และ/หรือด้านหลังได้ เนื่องจากมีกฎหมายเกี่ยวกับระยะร่นและที่เว้นว่างควบคุมอยู่ นั่นคือ เจ้าของบ้านต้องมีระยะเว้นพื้นที่ว่างระหว่างหน้าตัวบ้านกับเขตที่ดินของตัวเอง

ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย

ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน
ไม่ว่าจะต่อเติมบ้านชั้นเดียว หรือต่อเติมบ้าน 2 ชั้น หากครอบคลุมพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร หรือมีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หรือมีการเปลี่ยนแปลงด้วยการใช้วัสดุหรือขนาดที่ต่างไปจากเดิม หรือมีการเปลี่ยนแปลงที่ทำให้น้ำหนักบ้านเพิ่มขึ้น เจ้าของบ้านจะต้องทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อน จึงจะดำเนินการได้

ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุม
ในการขออนุญาตต่อเติมบ้านกับเจ้าพนักงาน เจ้าของบ้านก็ต้องมีแบบแปลนที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบและวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้าง และในกรณีการเปลี่ยนแปลงวัสดุ เช่น การเปลี่ยนพื้นจากไม้เป็นกระเบื้อง ก็ต้องให้สถาปนิกหรือวิศวกรก่อสร้างช่วยคำนวณน้ำหนัก เพื่อสรุปว่าการต่อเติมบ้านจะเข้าข่ายต้องขออนุญาตก่อนหรือไม่

ต้องทำตามกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง
ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างหรือต่อเติมบ้าน ล้วนต้องอยู่ในการควบคุมของกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง ซึ่งสรุปได้ดังนี้

- ต้องมีระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
- ต้องมีที่เว้นว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังและด้านข้างอย่างน้อย 2 เมตร
- ต้องมีขอบเขตอาคารไม่เกิน 70% ของที่ดิน โดยนับจากชั้นที่กว้างที่สุด

ทั้งนี้ระยะร่นและที่เว้นว่างดังกล่าวขึ้นอยู่กับความกว้างถนน ประเภทและความสูงอาคาร ยกตัวอย่างการต่อเติมทาวน์โฮมอย่างถูกต้องตามกฎหมาย พื้นที่หลังทาวน์โฮมจะต้องมีที่ว่างทุกหลัง และในกรณีการต่อเติมบ้านด้านข้าง หากผนังด้านนั้นมีประตูหรือหน้าต่าง ก็จะต่อเติมจนชิดรั้วบ้านไม่ได้

ต้องได้รับการยินยอมจากเพื่อนบ้าน
เพราะการต่อเติมบ้าน ต้องไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับผู้อื่น ดังนั้น เจ้าของบ้านจำเป็นต้องพูดคุยขอความยินยอมจากเพื่อนบ้านก่อนการต่อเติมด้วย และในบางกรณี เช่น การต่อเติมผนังทึบชิดรั้วบ้านด้านข้าง ก็ต้องมีหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้านเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันความขัดแย้งกันในอนาคต

ถ้าไม่ต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมาย
หากการต่อเติมบ้านเข้าข่ายต้องขออนุญาต แต่ไม่ขออนุญาต หรือขออนุญาตแล้ว แต่ไม่ทำตามที่ขออนุญาต เจ้าของบ้านจะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง แต่ถ้าเจ้าของบ้านถูกร้องเรียน และพบว่าต่อเติมบ้านแบบผิดกฎหมาย จะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

สุดท้ายนี้จะเห็นว่า ทาวน์โฮมที่ต่อเติมครัวด้านหลังส่วนใหญ่จะผิดกฎหมาย (ไม่มีเว้นที่ว่างด้านหลัง 2 เมตร) แต่ตราบใดที่การต่อเติมนั้นยังไม่สร้างความเดือดร้อนกับผู้อื่น ก็อาจจะยังไม่เป็นปัญหา แต่ถ้ามีการร้องเรียนหรือเกิดอัคคีภัย แล้วส่วนที่ต่อเติมไปขัดขวางการหนีไฟหรือการทำงานของเจ้าหน้าที่ดับเพลิง เจ้าของทาวน์โฮมก็จะผิดเต็ม ๆ ดังนั้น เริ่มต้นต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมายตั้งแต่แรกจะสบายใจกว่า

ต่อเติมหลังบ้านคลองสาน
ต่อเติมหลังบ้านคลองสามวา
ต่อเติมหลังบ้านคลองเตย
ต่อเติมหลังบ้านคันนายาว
ต่อเติมหลังบ้านจอมทอง
ต่อเติมหลังบ้านดอนเมือง
ต่อเติมหลังบ้านดินแดง
ต่อเติมหลังบ้านดุสิต
ต่อเติมหลังบ้านตลิ่งชัน
ต่อเติมหลังบ้านทวีวัฒนา
ต่อเติมหลังบ้านทุ่งครุ
ต่อเติมหลังบ้านธนบุรี
ต่อเติมหลังบ้านบางกอกน้อย
ต่อเติมหลังบ้านบางกอกใหญ่
ต่อเติมหลังบ้านบางกะปิ
ต่อเติมหลังบ้านบางคอแหลม
ต่อเติมหลังบ้านบางซื่อ
ต่อเติมหลังบ้านบางนา
ต่อเติมหลังบ้านบางพลัด
ต่อเติมหลังบ้านบางรัก
ต่อเติมหลังบ้านบางเขน
ต่อเติมหลังบ้านบางแค
ต่อเติมหลังบ้านบึงกุ่ม
ต่อเติมหลังบ้านปทุมวัน
ต่อเติมหลังบ้านประเวศ
ต่อเติมหลังบ้านป้อมปราบศัตรูพ่าย
ต่อเติมหลังบ้านพญาไท
ต่อเติมหลังบ้านพระนคร
ต่อเติมหลังบ้านพระโขนง
ต่อเติมหลังบ้านภาษีเจริญ
ต่อเติมหลังบ้านมีนบุรี
ต่อเติมหลังบ้านยานนาวา
ต่อเติมหลังบ้านราชเทวี
ต่อเติมหลังบ้านราษฎร์บูรณะ
ต่อเติมหลังบ้านลาดกระบัง
ต่อเติมหลังบ้านลาดพร้าว
ต่อเติมหลังบ้านวังทองหลาง
ต่อเติมหลังบ้านวัฒนา
ต่อเติมหลังบ้านสวนหลวง
ต่อเติมหลังบ้านสะพานสูง
ต่อเติมหลังบ้านสัมพันธวงศ์
ต่อเติมหลังบ้านสาทร
ต่อเติมหลังบ้านสายไหม
ต่อเติมหลังบ้านหนองจอก
ต่อเติมหลังบ้านหนองแขม
ต่อเติมหลังบ้านหลักสี่
ต่อเติมหลังบ้านห้วยขวาง
ต่อเติมหลังบ้านเมืองนครปฐม
ต่อเติมหลังบ้านกำแพงแสน
ต่อเติมหลังบ้านดอนตูม
ต่อเติมหลังบ้านนครชัยศรี
ต่อเติมหลังบ้านบางเลน
ต่อเติมหลังบ้านพุทธมณฑล
ต่อเติมหลังบ้านสามพราน
ต่อเติมหลังบ้านเมืองนนทบุรี
ต่อเติมหลังบ้านบางกรวย
ต่อเติมหลังบ้านบางบัวทอง
ต่อเติมหลังบ้านบางใหญ่
ต่อเติมหลังบ้านปากเกร็ด
ต่อเติมหลังบ้านไทรน้อย
ต่อเติมหลังบ้านเมืองปทุมธานี
ต่อเติมหลังบ้านคลองหลวง
ต่อเติมหลังบ้านธัญบุรี
ต่อเติมหลังบ้านลาดหลุมแก้ว
ต่อเติมหลังบ้านลำลูกกา
ต่อเติมหลังบ้านสามโคก
ต่อเติมหลังบ้านหนองเสือ
ต่อเติมหลังบ้านเมืองสมุทรปราการ
ต่อเติมหลังบ้านบางพลี
ต่อเติมหลังบ้านบางเสาธง
ต่อเติมหลังบ้านพระประแดง
ต่อเติมหลังบ้านพระสมุทรเจดีย์
ต่อเติมหลังบ้านเมืองระยอง
ต่อเติมหลังบ้านนิคมพัฒนา
ต่อเติมหลังบ้านเขาชะเมา
ต่อเติมหลังบ้านบ้านฉาง
ต่อเติมหลังบ้านปลวกแดง
ต่อเติมหลังบ้านวังจันทร์
ต่อเติมหลังบ้านแกลง
ต่อเติมหลังบ้านเมืองชลบุรี
ต่อเติมหลังบ้านเกาะจันทร์
ต่อเติมหลังบ้านบางละมุง
ต่อเติมหลังบ้านบ่อทอง
ต่อเติมหลังบ้านบ้านบึง
ต่อเติมหลังบ้านพนัสนิคม
ต่อเติมหลังบ้านพานทอง
ต่อเติมหลังบ้านศรีราชา
ต่อเติมหลังบ้านหนองใหญ่
ต่อเติมหลังบ้านเกาะสีชัง
ต่อเติมหลังบ้านเมืองสมุทรสาคร
ต่อเติมหลังบ้านกระทุ่มแบน
ต่อเติมหลังบ้านบ้านแพ้ว
ต่อเติมหลังบ้านมหาชัย
ต่อเติมหลังบ้านเมืองสมุทร
ต่อเติมหลังบ้านอัมพวา
ต่อเติมหลังบ้านบางคนที
ต่อเติมหลังบ้านเมืองราชบุรี
ต่อเติมหลังบ้านบ้านคา
ต่อเติมหลังบ้านจอมบึง
ต่อเติมหลังบ้านดำเนินสะดวก
ต่อเติมหลังบ้านบางแพ
ต่อเติมหลังบ้านบ้านโป่ง
ต่อเติมหลังบ้านปากท่อ
ต่อเติมหลังบ้านวัดเพลง
ต่อเติมหลังบ้านสวนผึ้ง
ต่อเติมหลังบ้านโพธาราม
ต่อเติมหลังบ้านเมืองฉะเชิงเทรา
ต่อเติมหลังบ้านคลองเขื่อน
ต่อเติมหลังบ้านท่าตะเกียบ
ต่อเติมหลังบ้านบางคล้า
ต่อเติมหลังบ้านบางน้ำเปรี้ยว
ต่อเติมหลังบ้านบางปะกง
ต่อเติมหลังบ้านบ้านโพธิ์
ต่อเติมหลังบ้านพนมสารคาม
ต่อเติมหลังบ้านราชสาส์น
ต่อเติมหลังบ้านสนามชัยเขต
ต่อเติมหลังบ้านแปลงยาว
ต่อเติมหลังบ้านเมืองนครนายก
ต่อเติมหลังบ้านปากพลี
ต่อเติมหลังบ้านบ้านนา
ต่อเติมหลังบ้านองครักษ์